Sanatorie Edilizie

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Le Sanatorie Edilizie sono particolari provvedimenti volti a sanare difformità (abusi edilizi) tra lo Stato di Fatto di un immobile e quanto risulta dallo Stato Autorizzato, ovvero da quanto emerge dopo un Accesso agli Atti Amministrativi.Tali provvedimenti devono essere presentati mediante una CILA o una SCIA e talvolta anche un Permesso di Costruire (PDC), a seconda della tipologia di abuso.

Si sente spesso parlare di Confomità Urbanistica e Catastale di un immobile, soprattutto se si vuole accedere ai Bonus Fiscali Edilizi oppure in occasione della vendita o acquisto. Tuttavia, in molti non sanno che la Conformità Urbanistica non è la stessa cosa della Conformità Catastale.

Conformità Urbanistica

La Conformità Urbanistica si verifica comparando gli Atti Amministrativi, ovvero le autorizzazioni Comunali, i permessi, le sanatorie, etc. con lo Stato di Fatto dell'immobile.

Qualora siano presenti una o più difformità è necessario presentare una pratica di Sanatoria Edilizia.

Conformità Catastale

La Conformità Catastale si accerta paragonando l'ultima planimetria depositata presso l'Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) con lo stato di fatto dell'immobile.

Qualora si riscontrino difformità è sufficiente effettuare una variazione catastale con la planimetria corretta.

È bene far presente che negl’anni si sono susseguite diverse variazioni a Titoli Abilitativi:

prima del 1967 non era necessario alcun Titoli Edilizio per costruire, in quanto la Licenza Edilizia era prevista solo per i centri urbani ma tuttavia la comunicazione era facoltativa;

fino al 1977 si parlava di Licenza Edilizia per tutte le costruzioni in tutto il territorio Comunale;

dal 1977 al 2003 si definiva Concessione Edilizia;

Dal 2003 ad oggi viene chiamato Permesso di Permesso di Costruire (PDC).

Per le opere minori, invece, la DIA – Denuncia Inizio Attività è stata introdotta nel 1985 mentre per le opere interne si ricorreva al c.d. “art. 26” (ma solo fino al 2001).

Successivamente, nel 2016 la DIA è stata sostituita dalla CIL – Comunicazione Inizio Lavori, dalla CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata e dalla SCIA – Segnalazione Certificata Inizio Attività.

In ultima battuta, nel 2021 è stata introdotta la CILAS (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata Superbonus) specifica per i lavori di efficientamento energetico.

Immobile Conforme

Parliamo di Immobile Conforme quando sussiste una corrispondenza tra lo Stato di Fatto, lo Stato di Autorizzato (quanto depositato presso l’amministrazione comunale) e dei dati presenti nella banca dati dei beni immobili presso l’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio).

Per Certificare tale situazione è sufficiente richiedere una Relazione Tecnica di Compravendita.

Immobile non conforme: cosa significa

Perché un immobile sia dichiarato “non conforme” basta davvero poco; una porta presente a progetto ma inesistente nella realtà, una finestra in una posizione diversa da quella esistente, larghezza delle rampe di scale differenti, verande non segnalate o tettoie non dichiarate, etc.
La maggior parte delle difformità sul territorio italiano si registrano nei locali di sgombero, come il sottotetto o il piano interrato, i quali vengono spesso utilizzati come mansarde o tavernette.

In tutti i casi in cui sia presente abuso edilizio, l’immobile è, di fatto, non vendibile (o acquistabile) anche perché, fra l’altro, la difformità costituisce un impedimento all’ottenimento di un mutuo, dal momento che il primo compito del perito è quello di accertarne la conformità. Nondimeno, un abuso edilizio costituisce un illecito.

Abuso edilizio: quali sono le conseguenze

L’art. 29 del Testo Unico sull’Edilizia sancisce che la responsabilità dell’abuso ricade in capo al Titolare del Permesso di Costruire, al Committente, al Costruttore e al Direttore Lavori (qualora presente) a meno che quest’ultimo non abbia contestato agli altri soggetti la violazione del PDC.

L’abuso edilizio è sanzionato in ambito penale (art. 44 DPR 380/01) e anche in quello amministrativo, con le seguenti conseguenze:

Sanzione Penale

Salvo che il fatto non costituisca più grave reato si applica:

a) sanzione fino a 10.329,00 euro per l’inosservanza di norme, regolamento edilizi, strumenti urbanistici, Permesso di Costruire (PDC) o Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA);

b) arresto fino a 2 anni e sanzione da 5.164,00 a 51.645,00 euro nel caso di esecuzione di opere totalmente difformi o in assenza di permesso nonostante l’ordine di sospensione;

c) arresto fino a 2 anni e sanzione da 15.493,00 a 51.645,00 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio con successiva confisca e acquisizione gratuita da parte del Comune.

Sanzione Amministrativa

La Sazione Amministrativa è quella che scaturisce dalla Sanatoria che dovrà essere presentata. Ma attenzione: non è così scontato che si possa sanare l’abuso edilizio. Questo perché l’opera, nella sua realizzazione, dovrà rispettare le norme urbanistiche sia dell’anno in cui è stata eseguita, ma anche di quello in cui si chiede di regolarizzarla. Ciò detto, la Sanzione Amministriva della Sanatoria è pari a:

333,33 euro nel caso in cui la CILA sia stata presentata in corso d’opera anziché prima dell’avvio dei lavori;
516,00 euro in caso di presentazione di SCIA a lavori ultimati o comunque eseguiti in data anteriore a quella odierna;
1.000,00 euro in caso di presentazione di CILA a lavori ultimati o comunque eseguiti in data anteriore a quella odierna.

Abuso edilizio: come sanare

Fortunatamente, non tutti gli abusi sono uguali e il Testo Unico sull’Edilizia li divide tra gravi e meno rilevanti.

Abuso Totale

Edificio costruito in assenza di titolo Abilitativo (PDC) oppure totalmente diverso dallo Stato Autorizzato.

Sanabile con PDC in Sanatoria o Accertamento di conformità (se in linea con le norme edilizie del PRGC)

s

Abuso Sostanziale

Difformità con lo Stato di Autorizzato tali da determinare una differenza quali-quantitativa, come una diversa destinazione d'uso, variazioni di tipo strutturale, etc.

Sanabile con PDC o SCIA in Sanatoria

r

Abuso Minore

In caso di parziale difformità dovute a piccole variazioni interne o esterne che non insistono sugli elementi strutturali dell'immobile, al netto delle tolleranze previste dall'art. 34-bis del Testo Unico dell'Edilizia.

Sanabile con CILA o SCIA in Sanatoria

Abuso Non Rilevante

Qualora vengano riscontrati distacchi, altezze, cubatura o superficie coperta con differenze non superiori al 2% rispetto a quanto autorizzato nel Titolo Abitativo (Stato Autorizzato), non vi è una situazione di abuso

Non è richiesta alcuna sanatoria

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