Valutazioni Immobiliari

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Le Valutazioni Immobiliari, più propriamente definite come Estimo, hanno il computo di dare un valore (e non un prezzo) a quei beni per i quali non esiste un “listino”, come può accadere per, ad esempio, un materiale da consumo. Il calcolo è basato su una metodologia che prevede l’intervento, anche se in minima parte, di un soggetto qualificato in quanto non può essere affidato a semplici calcoli empirici (mq x valore) o a software dedicati.

Differenza tra Valore e Prezzo

In molti confondono i termini Valore e Prezzo, ma in relatà assumono due significati profondamente differenti:

Valore

Il Valore rappresenta rappresenta la sensazione di un singolo individuo attraverso il quale attribuisce un significato migliore o peggiore ad una determinata cosa.

Prezzo

Il Prezzo rappresenta la quantità di Valore assegnata ad un determinato bene a conclusione di una trattativa di mercato tra le due parti, quella venditrice e quella acquirente.

Il Valore di Mercato, pertanto, è il più probabile prezzo che un determinato bene spunterebbe sul segmento di mercato di riferimento, ovvero un’espressione quantitativa di un paramento qualitativo.

I Livelli di Mercato e il Valore

Il Valore di un determinato bene immobiliare può essere differente a seconda del livello di mercato a cui fa riferimento:

Livello Edilizio

Prende in considerazione i costi di costruzione e i costi dell'area sul quale sorge il bene, cercando di quantificarne il valore di mercato sommandoli tra loro.

Livello Immobiliare

Attribuisce un Valore al bene fondato su domanda e offerta del mercato, in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile.

Livello Reddituale

Si basa sulla redditività del bene in termini di flussi di cassa generati dal medesimo come, per esempio, la locazione dell'immobile.

Livello Speculativo

Si fonda sull'aspettativa e sulle convinzioni dell'acquirente di cosa accadrà in futuro che dovrà portare ad un determinano margine di guadagno definito, appunto, speculazione.

Caratteristiche Estrinseche ed Intrinsiche nella Valutazione Immobiliare

Per colori i quali hanno in qualche modo provato ad approfondire i parametri su cui si fonda una Valutazione Immobiliare, indipendentemente dal Livello di Mercato a cui si fa rifomento, avrà sicuramente sentito parlare di caratteristiche Estrinseche ed Intrinseche dell’immobile.

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Caratteristiche Estrinseche

Posizione, ambiente circostante, vicinanza ai servizi pubblici principali quali scuole, ospedali, stazioni dei treni, metrò, arterie di comunicazione, negozi, etc.

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Caratteristiche Intrinseche

Destinazione d'uso, superficie, esposizione, orientamento, età del fabbricato, stato di manutenzione e finiture, vincoli giuridici e possibili trasformazioni, etc.

Calcolo della Superficie Commerciale

La Superficie Commerciale è un altro parametro di fondamentale importanza e spesso viene frainteso tanto dai venditori quanto dagli agenti immobiliari che effettuano una valutazione o propongono l’immobile sul mercato. Quello che segue è un estratto riepilogativo del sistema di calcolo della Superficie Commerciale redatto secondo il Codice della Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate:

Superficie netta utile calpestabile

100%

Muri perimetrali (fino a spessore max 50 cm)

100%

Muri perimetrali in comunione (fino a spessore max 25 cm)

50%

Mansarde abitabili (altezza media sup. 2,40 m e min. di 1,50 m)

75%

Sottotetti non abitabili (adibiti a Mansarda)

35%

Taverne e Locali seminterrati abitabili collegati ai vani principali

60%

Verande con finiture analoghe ai vani principali

80%

Verande senza finiture analoghe ai vani principali

60%

Balconi e Lastrici solari (max 25 mq, eccedenza calcolata al 10%)

25%

Terrazzi e Logge (max 25 mq, eccedenza calcolata al 10%)

35%

Terrazzi di attici (max 25 mq, eccedenza calcolata al 10%)

40%

Portici e Patii (max 25 mq, eccedenza calcolata al 10%)

35%

Corti e Cortili (max 25 mq, eccedenza calcolata al 2%)

10%

Giardini e aree di pertinenza di “appartamento”
(max 25 mq, eccedenza calcolata al 5%)

15%

Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini”
(max 25 mq, eccedenza calcolata al 2%)

10%

Cantine, Soffitte e Locali accessori non collegati ai vani principali
(con altezza min. 1,50 m)

20%

Locali accessori collegati ai vani principali (altezza min. 2.40 m)

35%

Locali tecnici (altezza min. 1,50 m)

15%

Box in autorimessa collettiva

45%

Box non collegato ai vani principali

50%

Box collegato ai vani principali

60%

Posti auto coperti

35%

Posti auto scoperti

20%

Precisazioni:

– per il calcolo della superficie commerciale, non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, si potranno considerare le murature interne, esterne e comuni, uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%;
– per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza;
– le dimensioni tipo di posto auto (compreso box) è di 2,50 x 5,00 = 12,50 mq

Banca Dati Quotazioni Immobiliari

Un ulteriore strumento utile quando si parla di Valutazioni Immobiliari è, senza dubbio alcuno, la Banca Dati Quotazioni Immobiliari dell’Agenzie delle Entrate (qui il link). I dati che compongono questo servizio fanno riferimento alla media delle contrattazioni per la compravendita di immobili sul territorio italiano con riferimento all’ultimo semestre utile. La Banca Dati Quotazioni Immobiliari suddivide il territorio per zone omogenee (OMI) di ciascun comune, con un intervallo di minimo/massimo per superficie commerciale in euro al mq.

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