Valutazioni Immobiliari
Un corretta valutazione immobiliare fa risparmiare tempi di vendita!
Le Valutazioni Immobiliari, più propriamente definite come Estimo, hanno il computo di dare un valore (e non un prezzo) a quei beni per i quali non esiste un “listino”, come può accadere per, ad esempio, un materiale da consumo. Il calcolo è basato su una metodologia che prevede l’intervento, anche se in minima parte, di un soggetto qualificato in quanto non può essere affidato a semplici calcoli empirici (mq x valore) o a software dedicati.
Differenza tra Valore e Prezzo
In molti confondono i termini Valore e Prezzo, ma in relatà assumono due significati profondamente differenti:
Il Valore di Mercato, pertanto, è il più probabile prezzo che un determinato bene spunterebbe sul segmento di mercato di riferimento, ovvero un’espressione quantitativa di un paramento qualitativo.
I Livelli di Mercato e il Valore
Il Valore di un determinato bene immobiliare può essere differente a seconda del livello di mercato a cui fa riferimento:
Caratteristiche Estrinseche ed Intrinsiche nella Valutazione Immobiliare
Per colori i quali hanno in qualche modo provato ad approfondire i parametri su cui si fonda una Valutazione Immobiliare, indipendentemente dal Livello di Mercato a cui si fa rifomento, avrà sicuramente sentito parlare di caratteristiche Estrinseche ed Intrinseche dell’immobile.
Calcolo della Superficie Commerciale
La Superficie Commerciale è un altro parametro di fondamentale importanza e spesso viene frainteso tanto dai venditori quanto dagli agenti immobiliari che effettuano una valutazione o propongono l’immobile sul mercato. Quello che segue è un estratto riepilogativo del sistema di calcolo della Superficie Commerciale redatto secondo il Codice della Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate:
Superficie netta utile calpestabile
100%
Muri perimetrali (fino a spessore max 50 cm)
100%
Muri perimetrali in comunione (fino a spessore max 25 cm)
50%
Mansarde abitabili (altezza media sup. 2,40 m e min. di 1,50 m)
75%
35%
60%
80%
60%
Balconi e Lastrici solari (max 25 mq, eccedenza calcolata al 10%)
25%
Terrazzi e Logge (max 25 mq, eccedenza calcolata al 10%)
35%
Terrazzi di attici (max 25 mq, eccedenza calcolata al 10%)
40%
Portici e Patii (max 25 mq, eccedenza calcolata al 10%)
35%
Corti e Cortili (max 25 mq, eccedenza calcolata al 2%)
10%
Giardini e aree di pertinenza di “appartamento”
(max 25 mq, eccedenza calcolata al 5%)
15%
Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini”
(max 25 mq, eccedenza calcolata al 2%)
10%
Cantine, Soffitte e Locali accessori non collegati ai vani principali
(con altezza min. 1,50 m)
20%
Locali accessori collegati ai vani principali (altezza min. 2.40 m)
35%
Locali tecnici (altezza min. 1,50 m)
15%
Box in autorimessa collettiva
45%
Box non collegato ai vani principali
50%
Box collegato ai vani principali
60%
Posti auto coperti
35%
Posti auto scoperti
20%
Precisazioni:
– per il calcolo della superficie commerciale, non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, si potranno considerare le murature interne, esterne e comuni, uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%;
– per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza;
– le dimensioni tipo di posto auto (compreso box) è di 2,50 x 5,00 = 12,50 mq
Banca Dati Quotazioni Immobiliari
Un ulteriore strumento utile quando si parla di Valutazioni Immobiliari è, senza dubbio alcuno, la Banca Dati Quotazioni Immobiliari dell’Agenzie delle Entrate (qui il link). I dati che compongono questo servizio fanno riferimento alla media delle contrattazioni per la compravendita di immobili sul territorio italiano con riferimento all’ultimo semestre utile. La Banca Dati Quotazioni Immobiliari suddivide il territorio per zone omogenee (OMI) di ciascun comune, con un intervallo di minimo/massimo per superficie commerciale in euro al mq.
