La Relazione Tecnica di Compravendita, o Relazione Tecnica Integrata (RTI), è un documento redatto da un Tecnico qualificato (geometra, ingegnere, architetto o perito) atto a verificare la corrispondenza urbanistica e catastale tra lo stato di fatto e i progetti depositati relativamente ad un determinato immobile, al fine dichiarne la conformità e lo stato legittimo.

La Relazione Tecnica di Compravendita non è un documento obbligatorio (seppur ormai quasi una consuetudine) e risulta essere molto utile tanto per l’acquirente che per il venditore, oltre che per gli istituti di credito che sempre più spesso lo richiedono in fase di analisi per l’erogazione di un mutuo.

Gli Step della Relazione Tecnica di Compravendita

1. Accesso agli atti del Comune;
2. Sopralluogo di verifica;

In caso di esito positivo, si può procedere con la Compravendita. Diversamente sarà necessaria una Sanatoria Edilizia.

Cosa si verifica in sede di sopralluogo

Al fine di accertare la Conformità dell’immobile e quindi rilasciare la Relazione Tecnica di Compravendita il Tecnico deve verificare quanto segue:

– Conformità Urbanistica, ovvero la corrispondenza tra i Titoli Abilitativi (CILA, SCIA, PDC, etc. riferiti all’immobile e lo stato di fatto in cui attualmente si trova;

– Regolarità Catastale, ovvero la corrispondenza tra lo stato di fatto e le planimetrie presenti in archivio presso l’Agenzia delle Entrate;

– Certificato di Abitabilità che per non limitare la Compravendita deve essere oggetto di deroga contrattuale tra le parti;

– Presenza dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) in quanto obbligatorio per compravendita o donazione.

Relazione Tecnica di Compravendita non rilasciabile

A seguito del sopralluogo e delle successive verifiche, il Tecnico non potrà rilasciare la Relazione Tecnica di Compravendita nel caso in cui riscontri le seguenti situazioni:

– Abuso Totale – si verifica in caso di totale assenza del Titolo Abilitativo e si rendono necessari ultieriori approfondimenti al fine di comprendere se tale situazione è sanabile o se l’immobile in oggetto è da demolire (qui un approfondimento);

– Abuso Sostanziale – in caso di diversa destinazione d’uso, variazioni di cubatura e/o di tipo strutturale come scale in muratura, apertura delle solette, etc. che possono essere risolte con un PDC o una SCIA in Sanatoria;

– Abuso Minore – nel caso non siano corrispondenti piccole opere quali tramezzi, servizi igienici, aperture o chiusure di porte, soppalchi, etc. che possono essere sanati con una CILA in Sanatoria.

Vi sono poi anche degli abusi non rilevanti in quanto la differenza con i progetti del Titolo Abilitativo non è superiore al 2%.

Compravendita con abuso edilizio: chi è il responsabile?

“…parte venditrice dichiara sotto la propria responsabilità che l’immobile è conforme alle norme urbanistiche…”

In questa frase, estratta da una clausola sempre presente negli Atti di Compravendita Immobiliare, rivela un aspetto fondamentale della responsabilità in caso di abuso edilizio. Tuttavia, sebbene il responsabile di eventuali abusi, come indicato, è il venditore, l’acquirente sarà obbligato ad intraprendere una costosa e lunga azione legale per far valere le sue ragioni, qualora questi abbia acquistato incautamente un immobile soggetto ad abuso edilizio (anche se di tipo minore). Questo perché, come già spiegato nella pagina dedicata alla Contrattualistica Preliminare, la sopracitata clausola riconosce si la responsabilità in capo al venditore ma la falsa dichiarazione non costituisce motivo di nullità del contratto di Compravendita.

Ecco perché consigliamo sempre di richiedere una Relazione Tecnica di Compravendita prima di procedere all’acquisto o alla vendita di un immobile. Si tratta di un piccolo investimento che assicura il venditore in merito al rischio di dichiarazioni mendaci e l’acquirente in relazione alla qualità dell’affare.