Contrattualistica Preliminare

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Il Contratto Preliminare, spesso definitivo impropriamente Compromesso, è un contratto con che ha per oggetto l’accordo fra le parti e le obbliga alla sottoscrizione successiva di un Contratto Definitivo. All’interno di questo accordo sono già delineati gli elementi essenziali, ivi comprese caparre e diritti di recesso, e può essere garantito ulteriormente grazie alla possibilità di trascrizione.

I requisiti di un Contratto

Partiamo con il chiarire che un Contratto, per il Codice Civile, è un accordo di due o più parti che manifestano reciprocamente la propria volontà le quali sono dirette allo stesso scopo. Il Contratto può essere di tipo tacito, ovvero come manifestazione del comportamento delle parti, oppure espresso, sia in forma scritta (come nei contratti di compravendita immobiliare) che orale (come quello che avviene ogni volta che acquistiamo un prodotto in un negozio).

Ai sensi dell’art. 1325 del Codice Civile sono requisiti essenziali di un contratto le seguenti clausole:

l’Accordo tra le parti – può essere, come anticipato, tacito o espresso; un contratto si considera concluso quando chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione (art. 1326 c.c.);
la Causa – deve essere lecita, ovvero non contraria a norme imperative, ordine pubblico o al buon costume (art. 1343 c.c.);
l’Oggetto – deve essere lecito, determinato o determinabile (art. 1346 c.c.);
la Forma – quando risulta che è prescritta dalla legge a pena di nullità (artt. 1350 e 1352 c.c.).

Proprio sull’ultimo punto, la Forma, è necessario chiarire che fra i contratti che necessariamente vanno stipulati in forma scritta a pena di nullità vi sono quelli che trasferiscono la proprietà dei beni immobili (art. 1350 c.c. comma 1) e che costituiscono, modificano o traferiscono, fra gli altri, il diritto di usufrutto e di superficie.

Clausole di nullità e annullabilità di un contratto

Un punto molto importante del diritto civile è la differenza tra il contratto nullo e il contratto annullabile.

Un contratto è nullo, quindi privo di effetti giuridici, quando:

– è contrario a norme imperative;
– carente di uno dei requisiti essenziali (art. 1325 c.c.);
– la causa o il motivo sono illeciti (art. 1343 e 1345 c.c.);
– il contratto è in frode alla legge (art. 1344 c.c.);
l’oggetto è impossibile, illecito, indeterminato o indeterminabile (art. 1346 c.c.);
– la condizione è illecita (art. 1354 c.c);
– sottoposto a condizione sospensiva meramente potestativa (art. 1355 c.c.);
– in tutti gli altri casi stabiliti dalla legge.

Diversamente, un contratto è annullabile quando viene sottoscritto da una parte incapace (minori o interdetti), per errore, estorto con violenza o carpito con dolo, etc. (vizi del consenso) o, fra gli altri, quando concluso in particolari divieti di alienazione (come l’abuso edilizio in quanto rende l’immobile incommerciabile).

Tuttavia, se per il contratto nullo, l’intervento di un giudice è meramente accertativo, il contratto annullabile produce effetti giuridici che possono essere rimossi, anche retroattivamente, ma attraverso una sentenza costitutiva. Per chiarire, con un esempio, questo particolare aspetto, si pensi all’acquisto di un immobile soggetto ad abuso edilizio: è invero che la parte venditrice dichiara, sotto propria responsabilità, la conformità alle norme urbanistiche dello stesso ma tale dichiarazione, non rientrando tra le cause di nullità del contratto, lo rende produttivo di effetti giuridici, quindi la proprietà trasla in capo all’acquirente. Qualora quest’ultimo, resosi conto in ritardo dell’abuso, si volesse rivalere sul venditore, magari paventando la nullità del contratto, dovrà, invece, intraprendere una lunga e costosa azione legale o, di contro, farsi carico di sanzioni e pratiche edilizie al fine di sanare tale abuso (sempre se sia possibile!).

Caparra, Acconto e Cauzione: facciamo chiarezza

La quasi totali dei Contratti Preliminari di compravendita prevedono una clausola di obbligatorietà alle quale, solitamente, si assegna un valore economico che prende il nome di Caparra. Tuttavia, dato che per la legge la terminologia utilizzata è di fondamentale importanza, è necessario comprendere quali sono le differenze tra Caparra, Acconto e Cauzione:

CAPARRA – La Caparra costituisce un anticipo sul prezzo pattuito e altresì costituisce garanzia di adempimento del contratto. Può essere di tipo confirmatoria, quando consiste in una somma di denaro che verrà trattenuta da uno dei due contraenti qualora l’altro fosse inadempiente, oppure penitenziale, quando viene consegnata come corrispettivo per il diritto di recesso.

La Caparra viene richiesta dalla “parte forte” nel contratto. Pertanto, non sempre corrisponde con il venditore. Si pensi ai contratti di preliminari di compravendita sottoscritti dalle compagnie assicurative le quali sono obbligate all’acquisto di un determinato numero di immobili (al fine di garantire, ad esempio, i fondi pensionistici); la Caparra viene richiesta al venditore in quanto, in caso di inottemperanza, causerebbe serie ripercussioni economiche e giuridiche all’acquirente.

ACCONTO – L’Acconto è una somma di denaro che viene versata dall’acquirente a titolo di anticipo di prezzo, sia per una prestazione che per l’acquisto di un bene (di qualsivoglia natura). Per sua indole, non può essere in alcun modo trattenuta dalle parti, nemmeno nel caso in cui una delle due sostenga di aver subito un danno.

CAUZIONE – La Cauzione è una somma di denaro lasciata in deposito a garanzia di eventuali danni. Solitamente viene richiesta per i contratti di locazione, deve essere restituita alla scadenza del contratto e salvo diversi accordi è produttiva di interessi legali.

Contratto Preliminare: scrittura privata o trascritta

Come visto in precedenza, il Contratto Preliminare è un accordo fra le parti che può essere redatto come una semplice scrittura privata (non autenticata da un Notaio) oppure può essere trascritto. La trascrizione del Preliminare di Compravendita viene fatta dal Notaio presso i Registri Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall’autentica dello stesso. Lo scopo della trascrizione (art. 2645 c.c.) è quello di produrre un effetto prenotativo, ovvero impedire l’alienazione dell’immobile ad un terzo durante la validità della scrittura, garantendo così in maniera più incisiva l’acquirente. La trascrizione può avere durata massima di 3 anni e viene utilizzata sempre più spesso utilizzata per le compravendite che prevendo un affitto a riscatto (Rent-to-Buy).

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