Contratti di Locazione

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I Contratti di Locazione Immobiliare, come specificato dall’art. 1571 del Codice Civile, sono quei contratti con il quale una parte (il locatore), si obbliga a far godere ad un’altra (il conduttore c.d. inquilino) un immobile per un determinato tempo, a fronte di un corrispettivo. I Contratti di Locazione dividono in contratti ad uso abitativo, uso commerciale o turistico, con ulteriori fattispecie sui canoni e sulla durata.

Caratteristiche di tutti i Contratti di Locazione

A prescindere dalle diverse tipologie di Contratti di Locazione indicati in premessa, sono tutti accomunati dalle seguenti paculiarità che formano il Contenuto del contratto:

indicazione delle generalità delle parti – dati anagrafici di chi sottoscrive il contratto;

identificazione del bene – ovvero l’oggetto del contratto, deve essere indicato, oltre all’indirizzo anche i dati catastali, il numero di locali e l’uso convenuto;

canone di locazione – ovvero il corrispettivo pagato dal conduttore per la locazione, solitamente diviso in 12 rate mensili, può essere libero o concordato;

durata – varia a seconda della tipologia contrattuale (uso abitativo, uso commerciale o turistico) nonché in base alla tipologia del canone (libero o concordato hanno durate diverse in anche in base alle diverse parti),

data di stipula – ovvero quella in cui si sottoscrive il contratto che può coincidere o meno con la data di decorrenza, quando il conduttore entra nella disponibilità del bene.

Durata e Canone dei Contratti di Locazione

Ai sensi e per gli effetti della Legge 431/98 “Disciplina delle locazioni e rilascio degli immobili ad uso abitativo”, i Contratti di Locazione ad uso abitativo possono avere durata diversa a seconda della loro tipologia:

Canone Libero

Il Canone di Locazione viene liberamente stabilito tra le parti e la durata del Contratto di Locazione è di

4 anni + 4

con rinnovo automatico (salvo casi particolari)

Canone Concordato (Concertato) Ordinario

Il Canone è soggetto al Tetto Massimo stabilito dagli accordi territoriali e la loro durata è di

3 anni + 2

di rinnovo, ma può anche essere 4+2, 5+2, 6+2, etc.

Contratti Concertati per Studenti Universitari

Il Canone è soggetto al Tetto Massimo stabilito dagli accordi territoriali e la loro durata è

da 6 mesi a 3 anni

più rinnovo automatico dello stesso periodo della prima scandeza

Contratti Concertati Transitori (Lavoratori)

Il Canone non può eccedere il 20% di quelli Concertati (Tetto Massimo) e la loro durata è

da 1 mesi a 18 anni

senza possibilità di ulteriori rinnovi se non convertendoli in 4+4

Gli altri tipi di Contratti di Locazione sono i seguenti:

Contratti ad Uso Commerciale

Il Canone di Locazione è sempre libero e la durata è di

6 anni + 6

di rinnovo automatico, salvo disdetta

Contratti ad Uso Turistico

Il Canone di Locazione è libero e la sua durata

non superiore a 30 giorni

stipulato solo da persone fisiche e per gli immobili abitativi

Vi è poi ancora il Contratto di Locazione ad Uso Foresteria attraverso il quale una società di capitali affitta, ad esempio, un’abitazione da destinare ai propri dipendenti o collaboratori. Si tratta di un Contratto completamente libero, ossia escluso dalla disciplina della legge 431/98 che regola le locazioni abitative.

Le garanzie dei Contratti di Locazione

A garanzia dello obbligazioni contrattuali sottoscritte dai conduttori nei Contratti di Locazione è possibile adottare le seguenti diverse soluzioni, volendo anche contemporanemante:

Deposito Cauzionale

Il Deposito Cauzionale è, di fatto, una somma di denaro consegnata dal Conduttore al Locatore a garanzia di tutte le obbligazioni sottoscritte nonché di eventuali danni nel Contratto di Locazione. Disciplinato dall’art. 11 della Legge 392/78, è produttivo di interessi legali (salvo diverso accordo) che dovranno essere corrisposti al termine di ogni anno di locazione. La suddetta Legge stabilisce, altresì, che non può essere superiore a tre mensilità del canone.

Fideiussione

In sostituzione o in aggiunta al Deposito Cauzionale, si può optare per la Fideiussione, ovvero un contratto stipulato con un istituto di credito (Fideiussione Bancaria) o con una compagnia assicurativa (Fideiussione Assicurativa) i quali garantiscono il pagamento dei canoni di locazione del Conduttore. Vi sono diversi tipologie di Fideiussione in quanto le condizioni sono più libere; le garanzie previste in quelle maggiormente utilizzate comprendono anche i danni all’immobile e al suo mobilio, le spese condominiali, le spese legali in caso di sfratto e, solitamente, fino a 6 mesi per i canoni non corrisposti.

Per essere rilasciate in capo al Conduttore, è necessario che quest’ultimo goda di una discreta solvibilità bancaria e non abbia precedenti finanziari negativi (protesti, tardivi pagamenti, etc.). Sono consigliate quelle Bancarie in quanto gli istituti di credito, diversamente dalle assicurazioni, effettuano controlli più approfonditi sulla storicità del cliente.

Garante Esterno

Infine, per garantire le obbligazioni sottoscritte con i Contratti di Locazione è possibile inserire, nel contratto, un terzo soggetto, un garante (anche detto Fideiussore) esterno che si impegna, di fatto, a pagare i canoni, le spese, i danni, etc. del conduttore qualora quest’ultimo risulti inadempiente. Trattandosi di una scrittura privata, è necessario analizzare e saper valutare la documentazione reddituale del Garante in quanto sarebbe controproducente e inutile accettare la garanzia da un soggetto nullatenente o con debiti pregressi.

Registrazione Contratti di Locazione e Cedolare Secca

Per tutti i Contratti di Locazione con durata superiore a 30 giorni è obbligatoria la registrazione presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate, che dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula oppure, ove la data di decorrenza sia antecedente la stipula, entro 30 giorni da quest’ultima.

La registrazione può essere fatta sia dal Locatore che dal Conduttore ed è soggetta al pagamento dell’imposta di registro (il 2% del canone annuale), solitamente divisa equamente tra le parti salvo diversi accordi. L’imposta di registro sarà poi anche dovuta ogni anno in occasione del rinnovo.

Diversamente, qualora il Locatore opti per il regime fiscale agevolato “Cedolare Secca” l’imposta di registro non sarà dovuta e la tassazione sul reddito percepito, anziché sommarsi ad altri eventuali redditi assoggettati all’IRPEF, sarà del 10% (per i Contratti a Canone Concordato) e 21% (per tutti gli altri Contratti).

Attesto di Prestazione Energetica (APE) obbligatorio!

Ricordiamo che per tutti i Contratti di Locazione, ai sensi e per gli effetti del D.Lgs 192/05 e s.m.i. è obbligatorio essere in possesso dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Sebbene non è richiesto che si alleghi al Contratto di Locazione, si consiglia comunque di indicarne gli estremi nella sezione di “identificazione del bene“.

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